İstanbul'da Lüks Konut Kiralama: Depozito, Artış, Aidat

İstanbul’da lüks konut kiralarken kira bedeli kadar sözleşmenin içeriği de önemlidir. Kanuna göre depozito en fazla üç aylık kira olabilir, yenilenen dönemlerde kira artışı bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez ve aidat başta olmak üzere giderlerin kime ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Yabancı kiracılar için ek olarak ikamet izni başvurusunda kullanılacak noter onaylı kira sözleşmesi gerekir.

Kira sözleşmesi: neleri içermeli?

Konut kiraları Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kiracıyı koruyan özel hükümlerine tabidir ve bu hükümlerin çoğu kiracı aleyhine değiştirilemez. Lüks segmentte sözleşmede şunların açık olması uygulamada sorun çıkmasını önler:

• Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi
• Süre ve yenileme koşulları
• Depozito tutarı ve nerede tutulacağı
• Aidat, ısınma, su, elektrik gibi giderlerin kime ait olduğu
• Eşyalı kiralamada demirbaş listesi
• Teslim tarihi ve teslim tutanağı (fotoğraflı)

Kiraya veren, konutu kararlaştırılan tarihte amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür (TBK md. 301). Kiracı ise konutu teslim aldığı durumda geri verir; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskimelerden sorumlu değildir (TBK md. 334).

Süre ve fesih

• Belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK md. 347).
• On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK md. 348).
• Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK md. 349).

Depozito: yasal üst sınır

TBK md. 342’ye göre konut kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (Ekim 2026 itibarıyla). Kanun, depozitonun nasıl tutulacağını da düzenler:

• Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir.
• Banka güvenceyi iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.
• Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden sonraki üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemiyle güvenceyi iade eder.

Kira artışı: güncel kural

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK md. 344).

• Yüzde 25 sınırı sona erdi: Konut kiralarına özgü geçici yüzde 25 sınırı, 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler için uygulanmıştı (TBK geçici md. 2). Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte olan kural TBK md. 344’tür.
• Beş yıldan sonra: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni dönem kirası, TÜFE değişimi, konutun durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir.
• Döviz cinsinden kira: Kanuna göre döviz olarak kararlaştırılan kira, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe değiştirilemez. Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut kiralarında bedelin döviz cinsinden belirlenmesi ise kural olarak yasaktır; istisnalar 32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ’de düzenlenir.

Artışa esas oran her ay TÜİK verisiyle değişir; yenileme ayında güncel oranı TÜİK’in açıkladığı veriden kontrol edin.

Aidat ve ortak giderler kime ait?

Kanunun varsayılan dağılımı şöyledir; sözleşmeyle farklı kararlaştırılabilir:

Gider	Kanundaki kural
Isınma, aydınlatma, su gibi kullanma giderleri	Sözleşmede aksi veya aksine yerel âdet yoksa kiracı (TBK md. 341)
Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler	Aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren (TBK md. 302)
Site/apartman aidatı (ortak gider)	Yönetime karşı asıl borçlu kat maliki (KMK md. 20); kiracı, kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumlu ve ödediği tutar kiradan düşülür (KMK md. 22)

Lüks sitelerde ve rezidanslarda aidat kalemleri güvenlik, havuz, spor salonu, concierge gibi hizmetleri kapsadığı için yüksek olabilir. Sözleşmede aidatın kim tarafından ödeneceğini ve cephe yenileme, asansör değişimi gibi büyük onarım bedellerinin nasıl paylaşılacağını açıkça yazın. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini ve gecikme hâlinde ceza koşulu öngören anlaşmaların geçersiz olduğunu da unutmayın (TBK md. 346).

Eşyalı mı, eşyasız mı?

Eşyalı kiralamada fotoğraflı bir demirbaş listesi ve teslim tutanağı, depozito iadesinde en sık yaşanan anlaşmazlıkları önler. Eşyalı ya da eşyasız fark etmeksizin kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan olağan yıpranmadan sorumlu tutulamaz; sözleşme bitince ayrıca tazminat ödeneceğine dair önceden verilen taahhütler geçersizdir (TBK md. 334).

Kurumsal kiralama

Konutu bir şirketin çalışanı için kiralaması yaygındır. Bu durumda dikkat edilecekler:

• Kiracı şirketse, ev sahibine yaptığı kira ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı (stopaj) yapmakla yükümlüdür (GVK md. 94/5-a). Oran Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir; sözleşmede kiranın brüt mü net mi olduğu yazılmalıdır.
• Konutta kimin oturacağı (çalışan ve ailesi) sözleşmede belirtilmelidir.
• Çalışan değiştiğinde ne olacağı, erken çıkış koşulları ve bildirim süreleri baştan netleştirilmelidir.

Yabancı kiracılar: ikamet izni ve kira sözleşmesi

Turizm amacıyla kalacaklar ve Türkiye’de taşınmazı bulunanlar dahil çeşitli gerekçelerle kısa dönem ikamet izni verilebilir; izin her defasında en fazla iki yıllık sürelerle verilir (6458 sayılı Kanun md. 31). Başvuruda Türkiye’de kalınacak adres bilgisinin verilmesi şarttır (md. 32).

Göç İdaresi’nin kısa dönem ikamet belge listesine göre kirada oturan yabancılar, kiraya verenin bilgilerini içeren kira sözleşmesinin noter onaylı örneğini sunar (Ekim 2026 itibarıyla). Pratik öneriler:

• Sözleşmeyi imzalamadan önce adresin yeni ikamet kaydına açık olup olmadığını kontrol edin. Göç İdaresi, yabancı nüfus oranı yüksek bazı mahalle ve ilçeleri dönem dönem yeni ikamet başvurularına kapatmaktadır.
• Pasaporttaki adınızla sözleşmedeki adın birebir aynı olmasına dikkat edin.

Konut satın alıp taşınmaza dayalı ikamet izni almak isteyenler için not: Göç İdaresi belge listesine göre bu izne esas konut, kira ve benzeri gelir getirici amaçla kullanılamaz. Satın alma seçeneği için yabancı yatırımcı sayfamıza bakabilirsiniz.

Uyuşmazlık olursa: önce arabulucu

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır (6325 sayılı Kanun md. 18/B).

Portföyden lüks konut projeleri

Portföyümüzdeki lüks rezidans ve karma projelerden bazıları: Şişli’de The Ritz-Carlton Residences Istanbul ve Levent Loft, Beşiktaş’ta Raffles Istanbul Residences, The Residences at Mandarin Oriental Etiler, Zorlu Center Rezidans ve One Ortaköy. Güncel kiralık durumu için danışmanımıza sorabilir, tüm seçenekleri projeler sayfasından filtreleyebilirsiniz.

NeoKonut ile

Talebinizi bıraktığınızda bir danışmanımız sizi arar, bütçe, semt ve süre beklentinizi birlikte netleştirir. Portföyümüzde yer almayan daireler için de çalışıyoruz; ön görüşme ücretsizdir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işleminize özel hukuki/vergisel danışmanlık alınız.