Konut Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı: Şartlar ve Süreç

Yabancı bir yatırımcı, Ekim 2026 itibarıyla en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmaz satın alıp tapuya üç yıl satılmaması şerhi koydurursa Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir. Süreç tapu, uygunluk belgesi, yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu olmak üzere dört aşamadan oluşur. Vatandaşlık eşi ve ergin olmayan çocukları da kapsar; ancak birkaç teknik ayrıntı gözden kaçarsa yatırım eşiği karşılanmış sayılmayabilir.

Yasal dayanak ve asgari tutar

Bu yol, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesindeki istisnai vatandaşlık hükmüne dayanır. Kanun, YUKK 31/1-j kapsamında ikamet izni alan yabancılara ve ailelerine, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şartıyla Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlık yolunu açar.

Ayrıntılar Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinde yer alır:

• Tutar: En az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz. Eşik, 13.05.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 250.000 ABD Dolarından yükseltilmiştir; TKGM yürürlük tarihini 13.06.2022 olarak gösterir.
• Şerh: Tapu siciline, taşınmazın edinim veya beyan tarihinden itibaren üç yıl satılmayacağına dair şerh konulur.
• Taşınmazın niteliği: 12.12.2023’ten itibaren taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı kullanma izin belgeli kalıcı yapı bulunan arsa vasıflı olması gerekir. Yapısız taşınmaz, tarım arazisi ve devre mülk bu yol için kullanılamaz.
• Döviz şartı: Tutar, işlemden önce Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılmalıdır.

Kat irtifakı kurulmuş bir proje dairesi için ikinci bir seçenek de vardır: 400.000 ABD Dolarının peşin ödendiği, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine tapuda üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı şerhi konularak da başvuru yapılabilir. Bu durumda tutar tek sözleşmeyle sağlanmalı ve en geç sözleşme tarihinde peşin ödenmelidir.

Uygunluk belgesi ve tutarların teyidi

Taşınmaz yatırımının tespiti Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yapılır. Şartlar sağlanırsa yetkili bölge müdürlüğü Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB) düzenler; Nüfus ve Vatandaşlık İşleri’nin usul ve esaslarında bu belge “uygunluk belgesi” olarak geçer.

Başvuruda üç değerin her birinin ayrı ayrı 400.000 ABD Dolarını karşılaması gerekir:

Kalem	Ne gösterir
Resmi senetteki satış bedeli	Tapuda beyan edilen bedel
Ödeme/transfer toplamı	Satıcıya yapılan ödemeler (onaylı banka dekontu)
Tutar Tespit Belgesi (TTB)	SPK yetkili değerleme kuruluşunun raporuna dayanan değer

Bankanın düzenlediği Döviz Alım Belgesi (DAB) tapu müdürlüğüne KEP üzerinden gönderilir ve resmi senet DAB’deki TL tutarı esas alınarak düzenlenir. DAB tutarına KDV, komisyon, harç veya masraf gibi satış bedeli dışındaki kalemler dahil edilemez. TTB Web Tapu/TADEBİS üzerinden talep edilir, elden teslim edilmez ve on iki ay geçerlidir.

TYTB tek başına vatandaşlık sağlamaz; nihai karar ilgili makamın değerlendirmesine ve Cumhurbaşkanı kararına bağlıdır.

Süreç adım adım

Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’nün usul ve esaslarına göre sıra şöyledir:

1. Taşınmazın seçimi ve tapu: Döviz bozdurulur, DAB tapuya iletilir, satış ve üç yıllık şerh tescil edilir.
2. Uygunluk belgesi: Yatırımcı bizzat veya özel vekâletnameyle vekili aracılığıyla tespit kurumuna (TKGM) başvurur.
3. Yatırımcı ikamet izni: Olumlu tespit sonrası YUKK 31/1-j kapsamında ikamet izni için il göç idaresine başvurulur.
4. Vatandaşlık başvurusu: İkamet izni ve gerekli belgelerle il nüfus ve vatandaşlık müdürlüğüne başvurulur; dosya karar için İçişleri Bakanlığına gönderilir.

Ankara ve İstanbul’da bu başvuruların Göç İdaresi ve Nüfus ve Vatandaşlık personeli tarafından birlikte alındığı özel/ortak ofisler bulunur.

Süre hakkında: Resmi kaynaklarda tüm süreç için bağlayıcı bir toplam süre yer almaz. Bu nedenle kesin bir takvim vermiyoruz; her aşamanın süresi dosyanın eksiksizliğine ve kurumların iş yüküne göre değişir.

Aile kapsamı

5901 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre vatandaşlık; yatırımcının yabancı eşini ve kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu kapsar. Türk Medeni Kanunu’na göre erginlik 18 yaşın doldurulmasıyla başlar. YUKK 31/1-j ikamet izni de en fazla beşer yıllık sürelerle verilebilir ve aynı aile üyelerini kapsar.

Sık yapılan hatalar

• Eş veya şirket adına alım: Eşin, çocuğun ya da ortağı/yöneticisi olunan şirketin adına yapılan alımlar 400.000 ABD Doları hesabına katılmaz.
• Hisseli edinim: Taşınmazın hisseli alınmasıyla başvuru yapılamaz.
• Taksitli satış vaadi: Satış vaadi yolunda tutarın peşin ödenmesi şarttır; birden fazla satış vaadi sözleşmesiyle yapılan başvurular dikkate alınmaz ve satış yoluyla edinilen taşınmazların eksik tutarı satış vaadiyle tamamlanamaz.
• Taşınmazın geçmişi: Satılan taşınmaz yabancılar ya da alıcının Türk vatandaşı birinci derece akrabaları adına kayıtlı olmamalı ve son üç yılda bir yabancı tarafından Türk vatandaşına veya şirketine devredilmiş olmamalıdır. Bir taşınmaz yalnızca bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir.
• Şerh süresinde işlem: Taahhüt süresi içinde taşınmazın satış vaadine konu edilmesi veya süre bitince önceki malike ya da onun birinci derece akrabalarına devredilmesi TYTB’nin iptaline yol açar.
• Şartların kaybı: NVİ usul ve esaslarına göre şartların öngörülen süre boyunca korunması gerekir; şartlar kaybedilirse vatandaşlık kararı Kanun’un 31. maddesi uyarınca iptal edilir.

İkamet izninden farkı

Konut sahibi her yabancı vatandaşlık başvurusu yapmaz; birçok alıcı için konu taşınmaza dayalı kısa dönem ikamet iznidir. İkisi farklı rejimlerdir:

	Taşınmaza dayalı kısa dönem ikamet	Yatırım yoluyla vatandaşlık
Dayanak	6458 sayılı YUKK	5901 sayılı Kanun md. 12 ve Yönetmelik md. 20
Sonuç	Her defasında en fazla 2 yıllık izin	Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlık
Değer eşiği	İçişleri Bakanlığınca belirlenir	400.000 ABD Doları (Ekim 2026 itibarıyla)
Şart	Konut olması ve bu amaçla kullanılması	Üç yıl satmama şerhi ve TYTB

Kısa dönem ikamet izni için güncel değer eşiği Bakanlıkça belirlendiğinden, başvurudan önce Göç İdaresi’nden teyit edilmesini öneririz.

Hangi projeler değerlendirilebilir?

Vatandaşlık şartı projeden çok bağımsız bölümün tapu kaydına, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumuna ve değerine bağlıdır. Bu nedenle her daireyi tek tek kontrol etmek gerekir. Portföyümüzde İstanbul Beşiktaş’ta Raffles Istanbul Residences, Sarıyer’de Skyland İstanbul ve Vadistanbul Teras, Ataşehir’de Metropol İstanbul ve İzmir Çeşme’de Folkart Blu Çeşme gibi projeler bulunuyor. Tüm seçkiyi projeler sayfasında filtreleyebilir, yabancı alıcılara yönelik özet bilgiler için yatırım için konut sayfamıza bakabilirsiniz.

NeoKonut ile

Talebinizi bıraktığınızda bir danışmanımız sizi arar, bütçenize ve vatandaşlık şartlarına uygun daireleri birlikte değerlendiririz. Portföyümüzde yer almayan daireler için de çalışıyoruz. İlk görüşme ücretsizdir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işleminize özel hukuki/vergisel danışmanlık alınız.