Markalı Rezidans Nedir? İstanbul ve Bodrum Örnekleri

Markalı rezidans (branded residence), bir otel ya da lüks yaşam markasının adını taşıyan ve o markanın hizmet standartlarıyla işletilen konut projesidir. Ev sizin mülkünüzdür, ama resepsiyon, concierge, temizlik ve çoğu zaman yanındaki otelin olanakları markanın imzasıyla gelir. Karşılığında aidat ve hizmet bedeli yapısı klasik bir rezidanstan daha ayrıntılıdır; bu yüzden karar verirken sözleşmeleri okumak, broşürden daha önemlidir.

Markalı rezidans tam olarak nedir?

Klasik bir rezidansta hizmetleri site yönetimi belirler ve kendi seçtiği firmalarla yürütür. Markalı rezidansta ise geliştirici, bir otel markasıyla anlaşır; konutlar o markanın adını taşır ve hizmetler markanın tanımladığı çerçevede sunulur.

Projeler genellikle iki biçimde karşımıza çıkar:

• Otelle aynı yapıda ya da yan yana: Sakinler otelin spa, restoran ve havuz gibi olanaklarına erişebilir.
• Tek başına konut projesi: Otel yoktur ama resepsiyon, concierge ve günlük hizmetler markanın standardıyla verilir.

Hangi modelin uygulandığı, hangi hizmetin aidata dahil olduğu ve hangisinin ayrıca ücretlendirildiği her projede farklıdır.

Önemli bir ayrım daha var: Markanın adı, mülkiyetin markaya ait olduğu anlamına gelmez. Tapu sizin adınıza düzenlenir; marka, geliştirici ya da işletmeciyle yaptığı sözleşme çerçevesinde hizmet verir ve standartları denetler.

Otel markası hangi hizmetleri sunar?

Hizmet listesi markaya ve projeye göre değişse de sık karşılaşılan başlıklar şunlardır:

• 7/24 resepsiyon ve concierge
• Vale, güvenlik ve kartlı geçiş
• Ev temizliği, çamaşır ve kuru temizleme
• Spa, kapalı havuz, fitness ve wellness alanları
• Özel şef, restoran ve oda servisi benzeri hizmetler
• Seyahat, rezervasyon ve alışveriş desteği

Örneğin geliştirici Bilgili Holding’in açıklamasına göre The Ritz-Carlton Residences Istanbul’da 7/24 resepsiyon ve concierge, kapalı havuz ve hamamlı wellness alanı, özel sinema, çocuk kulübü, özel şef ve evde spa gibi hizmetler sunuluyor.

Aidat yapısı: Neye dikkat etmeli?

Markalı rezidansta aidat, iki farklı kaynaktan beslenebilir:

1. Kanuni ortak giderler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır (Ekim 2026 itibarıyla).
2. Marka hizmetleri. Concierge, temizlik ya da otel olanaklarına erişim gibi kalemler, projeye göre aidata dahil olabilir ya da ayrı bir hizmet sözleşmesiyle ücretlendirilebilir.

Kanunun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir ve değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu nedenle satın almadan önce şu belgeleri isteyin:

• Yönetim planı
• Marka ve işletmeci ile yapılan hizmet sözleşmesinin malikleri ilgilendiren kısmı
• Hangi hizmetin aidata dahil, hangisinin kullanım başına ücretli olduğunu gösteren liste
• Marka anlaşmasının süresi ve sona ermesi halinde ne olacağı

Kısa dönem kiralama ve kiralama programları

Pek çok yatırımcı markalı rezidansı, kullanmadığı dönemlerde kiraya vermeyi düşünür. Türkiye’de bu alanı 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Kanun düzenler. Ekim 2026 itibarıyla:

• Konutun en fazla 100 gün süreyle turizm amaçlı kiralanması için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur.
• Kural olarak başvuruda, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar istenir.
• Ancak yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik mekânları olan ve kuru temizleme, çamaşırhane, yemek, spor salonu, yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği yüksek nitelikli konutlar için oy birliği ve oran şartları aranmadan izin belgesi düzenlenebilir. Bu konutlarda kiralama bir konut işletmesi eliyle de yapılabilir ve izin belgesi o şirket adına düzenlenir.

Markalı rezidanslar bu tanıma uyabilecek projelerin başında gelir, ama otomatik olarak uyduğu anlamına gelmez. Bir projenin kiralama programı varsa, programın bu mevzuata göre nasıl kurulduğunu sorun. Getiri vaadi içeren sunumlara temkinli yaklaşın.

Artıları ve eksileri

Artıları

• Öngörülebilir hizmet kalitesi: Marka, belli bir standardı korumak için projeyi denetler.
• Kilitle-çık rahatlığı: Uzun süre yurt dışında olan malikler için ev, düzenli olarak gözetim altındadır.
• Otel olanaklarına erişim: Spa, restoran ve concierge, günlük yaşamın parçası olur.
• Uluslararası tanınırlık: Yabancı alıcılar için tanıdık bir marka, karar sürecini kolaylaştırabilir.

Eksileri

• Daha yüksek ve karmaşık aidat: Hizmetlerin maliyeti malikler tarafından karşılanır.
• Sözleşmeye bağımlılık: Marka anlaşmasının süresi, yenilenmesi ve hizmet kapsamı sizin kontrolünüzde değildir.
• Kullanım kuralları: Tadilat, evcil hayvan, kiralama ve ortak alan kullanımı genellikle daha sıkı kurallara bağlıdır.
• Hizmete ihtiyaç duymayan için fazla: Hizmetlerin çoğunu kullanmayacaksanız, aynı bölgedeki klasik bir rezidans daha mantıklı olabilir.

İstanbul’daki örnekler

• The Ritz-Carlton Residences Istanbul: Bilgili Holding’in Nişantaşı’ndaki projesi. Geliştiricinin açıklamasına göre Ritz-Carlton’un Avrupa’daki ilk, Türkiye’deki ise Bodrum’dan sonraki ikinci markalı rezidans projesi.
• Raffles Istanbul Residences: Beşiktaş’ta, Zorlu Center karma kullanım projesi içinde; aynı kompleks Raffles Istanbul otelini de barındırıyor.
• The Residences at Mandarin Oriental Etiler: Astaş Holding ve Yapı & Yapı’nın Etiler’deki projesi. Mandarin Oriental’in 2019 tarihli duyurusuna göre konut malikleri otelin olanaklarına erişebilecek.

Bodrum’daki örnekler

• Aman Residences, Bodrum: Aman’ın resmi sayfasına göre villalar, Bodrum’un kuzey kıyısındaki Amanruya’nın koyu içinde yer alıyor ve sakinler Amanruya’nın olanaklarına erişebiliyor.
• The Residences at Mandarin Oriental, Bodrum: Astaş Holding’in Bodrum’daki markalı villa projesi.

İstanbul ve Bodrum dışında da örnekler var; tüm projeleri şehir ve türe göre görmek için proje arama sayfamızı kullanabilirsiniz. Yurt dışından alım yapıyorsanız yatırım için konut sayfamız tapu, ikamet ve vergi süreçlerini özetler.

Satın almadan önce kısa kontrol listesi

• Yönetim planını ve hizmet sözleşmesini birlikte okuyun.
• Aidata dahil olan ve ayrıca ücretlendirilen hizmetleri yazılı olarak isteyin.
• Marka anlaşmasının süresini ve sona ermesi halinde ne olacağını sorun.
• Kiralama düşünüyorsanız programın 7464 sayılı Kanun’a nasıl uyduğunu netleştirin.
• Hizmetleri gerçekten kullanıp kullanmayacağınızı dürüstçe değerlendirin.

NeoKonut ile

Talebinizi bıraktığınızda bir danışmanımız sizi arar; markalı rezidans seçeneklerini, sözleşme ve aidat sorularınızı birlikte ele alırız. Portföyümüzde yer almayan daireler için de çalışıyoruz. Ön görüşme ücretsizdir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işleminize özel hukuki/vergisel danışmanlık alınız.