Topraktan Konut Alırken Dikkat Edilecekler

Topraktan (proje aşamasında) konut alırken en önemli kontroller şunlardır: projenin yapı ruhsatı olmalı, sözleşme tapuda kat irtifakı devriyle ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak yapılmalı ve satıcı size sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu vermelidir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, alıcıya 14 günlük cayma, 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı ve 48 aylık azami teslim süresi tanır. Geliştiricinin geçmişi ve projenin teminat yapısı ise kâğıt üzerindeki hakları gerçek güvenceye dönüştüren unsurlardır.

Ön ödemeli konut satışı nedir?

Kanun, tüketicinin konutun bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının da bedel kısmen ya da tamamen ödendikten sonra konutu devir veya teslim ettiği sözleşmeye ön ödemeli konut satış sözleşmesi der (md. 40). Ayrıntılar Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te düzenlenir.

Bu korumalar “tüketici”, yani ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket eden alıcı için geçerlidir. Kendi oturmak ya da ailesi için konut alan yabancı bir alıcı da bu tanıma girebilir.

Ruhsat, kat irtifakı ve iskân: üç temel belge

Belge	Ne anlama gelir	Neden önemli
Yapı ruhsatı	Belediye veya valilikten alınan inşaat izni (3194 sayılı İmar Kanunu md. 21)	Ruhsat alınmadan tüketiciyle ön ödemeli satış sözleşmesi yapılamaz
Kat irtifakı	Henüz tamamlanmamış yapıda, arsa payına bağlı ve ileride kat mülkiyetine dönüşecek hak (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 14)	Bağımsız bölümün tapuda sizin adınıza tanımlanmasını sağlar
Yapı kullanma izni (iskân)	Yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığını gösteren izin (İmar Kanunu md. 30)	Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir

Pratikte şunu sorun: Ruhsat hangi tarihte, hangi parsel için alındı? Kat irtifakı tapuya tescil edildi mi? Teslimde iskân ve kat mülkiyetine geçiş nasıl planlanıyor? Ruhsat tarihi, yönetmelik gereği hem ön bilgilendirme formunda hem de sözleşmede yazmak zorundadır.

Sözleşme öncesi: ön bilgilendirme formu

Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Formda en az şunlar bulunur:

• Satıcının unvanı, adresi ve varsa MERSİS numarası,
• Ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölümün net ve brüt alanları,
• Tüm vergiler dahil Türk Lirası peşin ve taksitli toplam fiyat,
• Cayma ve dönme hakları, teslim tarihi, teminat bilgisi, yapı ruhsatının alınış tarihi,
• Yönetim planına göre genel giderlere katılım.

Forma ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir. Teminat bina tamamlama sigortasıysa sigortaya ilişkin önemli hususlar formu da eklenir. Bilgilendirmenin yapıldığını ispat yükü satıcıdadır.

Şekil şartı: noter veya tapu

Ön ödemeli konut satışı tapu siciline tescil edilerek ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesiyle yapılmalıdır (Kanun md. 41). Yönetmelik, tapuda kat irtifakı devrinin tüketici lehine tescil edilmesiyle birlikte yapılan yazılı sözleşmeyi öngörür. Bu şekle uyulmazsa satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini sizin aleyhinize ileri süremez. Ayrıca geçerli bir sözleşme yapılmadan satıcı sizden herhangi bir ad altında ödeme veya borç senedi isteyemez.

“Ön protokol”, “rezervasyon sözleşmesi” gibi adlarla, şekil şartı olmadan para istenmesi bu nedenle bir uyarı işaretidir.

Cayma ve sözleşmeden dönme hakları

14 gün cayma hakkı: Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilirsiniz. Bildirimin bu süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Ödediğiniz tutar, bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 14 gün içinde iade edilir.

24 aya kadar dönme hakkı: Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönebilirsiniz. Satıcı vergi, harç gibi yasal masrafların yanında aşağıdaki oranlara kadar tazminat isteyebilir (Ekim 2026 itibarıyla):

Sözleşmeden itibaren geçen süre	Azami tazminat (sözleşme bedeline oranla)
İlk 3 ay	%2
3–6 ay	%4
6–12 ay	%6
12–24 ay	%8

İade, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde yapılır. Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, konutun birden fazla kişiye satılması gibi hallerde ise devir veya teslime kadar hiçbir bedel ödemeden dönülebilir.

Proje değişikliği: Projede sonradan değişiklik yapılırsa size yazılı bildirilmesi zorunludur. Kabul etmezseniz bir ay içinde bedelsiz dönebilirsiniz; değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı yönetmelikteki masraf ve tazminat oranlarını dikkate alarak kesinti yapabilir.

Teminat: satıcı batarsa ne olur?

Konut adedi 30 ve üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya şu teminatlardan en az birini sağlamak zorundadır:

• Banka teminat mektubu: Satıcı teslim yükümlülüğünü yerine getirmezse ödediğiniz bedel ilk talepte bankadan tazmin edilebilir.
• Hakediş sistemi: Ödemeler bankada bloke bir hesaba yatırılır ve inşaatın ilerleme oranında satıcıya aktarılır.
• Bağlı kredi: Kredi tutarı kadar teminat sağlanmış olur; aşan kısım ayrıca teminat altına alınmalıdır.

Bina tamamlama sigortası kapsamındaki güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez ve haczedilemez. Sözleşmede hangi teminatın verildiği yazmak zorundadır; bu satırı mutlaka okuyun.

Teslim süresi ve gecikme

Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmelidir ve bu süre her durumda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (Kanun md. 44; yönetmelikteki karşılığı 1.10.2022’de yürürlüğe girmiştir). Kat mülkiyetine konu konutun adınıza tescili ya da kat irtifakının tescili ile birlikte konutun oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devri teslim sayılır.

Gecikme halinde sözleşmedeki gecikme hükümlerine ve satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi halindeki bedelsiz dönme hakkına bakılır. Uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine veya tüketici mahkemesine başvurulabileceği bilgisinin sözleşmede yer alması zorunludur.

Geliştiricinin geçmişi

Hukuki çerçeve ne kadar güçlü olursa olsun, ilk savunma hattı doğru geliştiriciyi seçmektir:

• Daha önce teslim ettiği projeler ve bunların iskân durumu,
• Halka açık şirketlerde KAP açıklamaları ve finansal tablolar,
• Ticaret sicilindeki unvan, ortaklık ve adres bilgilerinin sözleşmeyle uyumu,
• Ödemelerin sözleşmede yazılı banka hesabına yapılması.

Yabancı alıcılar için ek notlar

• Satın alma yoluyla taşınmaz edinen tüm yabancı gerçek kişiler satış bedeli dövizini bankada bozdurup Döviz Alım Belgesi sunmak zorundadır.
• Konutun ilk tesliminde, bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı gerçek kişilere satış KDV’den istisnadır; konut üç yıl içinde elden çıkarılırsa tahsil edilmeyen KDV ödenir.
• Vatandaşlık hedefleniyorsa satış vaadi yolu ancak kat irtifakı kurulmuş taşınmazda, 400.000 ABD Dolarının tek noter sözleşmesiyle peşin ödenmesiyle mümkündür. Ayrıntılar için yatırım için konut sayfamıza bakabilirsiniz.

Portföyden örnekler

Proje aşamasındaki ya da tamamlanmış projeleri birlikte değerlendirebiliriz. Portföyümüzde İstanbul Eyüpsultan’da Seba Reserve, Sarıyer’de Seba Center Residences, İzmir’de DAP Çeşme ve Konak’ta Folkart Vega, Antalya Aksu’da Sirius Level gibi projeler yer alıyor. Her birinin ruhsat ve tapu durumunu daire bazında ayrıca kontrol ediyoruz. Tüm seçki projeler sayfasında.

NeoKonut ile

Talebinizi bıraktığınızda bir danışmanımız sizi arar; ruhsat, kat irtifakı ve sözleşme belgelerini sizinle birlikte gözden geçiririz. Portföyümüzde olmayan projeler için de çalışıyoruz. İlk görüşme ücretsizdir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işleminize özel hukuki/vergisel danışmanlık alınız.