Konut Alım Masrafları: Tapu Harcı, DASK, KDV ve Vergiler

Türkiye’de konut alırken alıcının karşılaştığı ana kalemler; tapu harcı, TKGM döner sermaye ücreti, zorunlu deprem sigortası (DASK), yeni konutlarda KDV ve sahiplikle başlayan emlak vergisi ile aidattır. Tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin binde 20’si oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır (Ekim 2026 itibarıyla). Krediyle alımda veya vatandaşlık amaçlı alımda değerleme raporu ücreti de eklenir.

Bir bakışta masraf kalemleri

Kalem	Ne zaman	Dayanak
Tapu harcı	Tapu devrinde, alıcı ve satıcı ayrı ayrı	492 sayılı Harçlar Kanunu
Döner sermaye ücreti	Tapu işleminde	TKGM ücret tarifesi
Zorunlu deprem sigortası (DASK)	Tapu tescilinden önce, sonra her yıl	6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu
KDV	Yeni konutun müteahhitten ilk alımında	3065 sayılı KDV Kanunu
Emlak vergisi	Sahiplik süresince, her yıl	1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
Değerli konut vergisi	Eşiği aşan meskenlerde, her yıl	1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
Aidat (ortak giderler)	Sahiplik süresince	634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Ekspertiz / değerleme	Kredi veya vatandaşlık işlemlerinde	Banka / TKGM uygulaması

Tapu harcı: alıcı ve satıcı payı

492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin binde 20’si (yüzde 2) oranında alıcı ve satıcı için ayrı ayrı alınır. Toplamda işlem bedelinin yüzde 4’ü harç olarak tahsil edilir (Ekim 2026 itibarıyla).

Önemli bir ayrıntı: harç matrahı, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Yani tapuda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında kalırsa harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Örnek hesap: Satış bedeli 10.000.000 TL olarak beyan edilirse, alıcı payı 200.000 TL, satıcı payı 200.000 TL olur.

Tapuda gerçek satış bedelini beyan etmek en sağlıklı yoldur. Yabancı alıcılarda ise resmi senet zaten bankanın düzenlediği Döviz Alım Belgesindeki TL tutar esas alınarak hazırlanır.

Döner sermaye ücreti

Tapu harcından ayrı olarak, TKGM satış işlemi için döner sermaye ücreti tahsil eder. Ücret her yıl yayımlanan TKGM tarifesine göre belirlenir ve tapu müdürlüğünün bulunduğu yerin yöresel katsayısına göre değişir. Bu nedenle tek bir tutar vermek yanıltıcı olur; işleminiz için güncel tutarı başvuru sırasında tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

DASK: zorunlu deprem sigortası

Zorunlu deprem sigortası 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile düzenlenir. Kanuna göre taşınmaz maliki sigorta yükümlüsüdür ve tapu müdürlükleri, kapsamdaki bağımsız bölümlerde geçerli bir poliçe belgelenmeden tescil işlemi yapmaz. TKGM de konut ve iş yeri gibi binaların tapu işlemlerinde zorunlu deprem sigortası arandığını belirtir.

Prim; binanın bulunduğu risk bölgesine, yapı tarzına ve yüzölçümüne göre hesaplanır. Poliçe yıllıktır, her yıl yenilenmesi gerekir. Güncel prim için DASK’ın resmi sitesindeki hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

KDV: yeni konut ve yabancı alıcı durumu

KDV, konutun müteahhitten ilk tesliminde gündeme gelir; ikinci el bir konutu bireysel bir satıcıdan alırken genellikle KDV doğmaz. Yeni konutta uygulanacak oran; konutun net alanına, projenin niteliğine ve yapı ruhsatı tarihine göre farklılaşır. Oranı ve fatura tutarını satış sözleşmesinden önce satıcıdan yazılı olarak teyit etmek en güvenli yoldur.

Yabancı alıcılar için önemli bir istisna vardır (3065 sayılı KDV Kanunu, Ekim 2026 itibarıyla):

• Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı gerçek kişilere yapılan satışlar KDV’den istisnadır.
• İstisnayla alınan konut üç yıl içinde elden çıkarılırsa, alınmayan KDV tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce satan tarafından ödenmelidir.
• Şartlar taşınmadan istisna uygulanırsa, alınmayan KDV, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden satıcı ile alıcı birlikte (müteselsilen) sorumludur.

Yabancı alıcılara yönelik vergi, ikamet ve vatandaşlık bilgilerini resmi kaynaklarıyla yabancı yatırımcı sayfamızda ayrıca derledik.

Emlak vergisi ve değerli konut vergisi

Konutun sahibi olduğunuz andan itibaren her yıl emlak vergisi ödersiniz. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre (Ekim 2026 itibarıyla):

• Bina vergisi oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2’dir.
• İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya gibi büyükşehir belediye sınırlarında bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır; yani meskenlerde binde 2 olur.
• Arazi vergisi binde 1, arsalarda binde 3’tür; büyükşehirlerde yine yüzde 100 artırımlıdır.

Değerli konut vergisi: 2026 yılında bina vergi değeri 17.711.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazlar bu vergiye tabidir. Vergi, eşiği aşan kısım için kademeli olarak binde 3, binde 6 ve binde 10 oranlarında uygulanır. Eşik ve muafiyet koşulları her yıl güncellenebildiği için alım öncesinde konutun bina vergi değerini ilgili belediyeden öğrenmek faydalıdır.

Konutu aldıktan sonra emlak vergisi kaydının adınıza açılması için ilgili belediyeyle iletişime geçin; bildirim süresini ve ödeme takvimini belediyeden teyit edin.

Aidat ve ortak giderler

Aidat yasal bir vergi değil, sitenin veya binanın ortak giderlerine katılım payıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak,
• Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında

katılır. Gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Havuz, spor salonu, güvenlik ve resepsiyon hizmeti olan rezidans ve sitelerde aidat bütçesi önemli bir kalemdir; alımdan önce yönetim planını, güncel aidatı ve birikmiş borç olup olmadığını yönetimden yazılı olarak isteyin.

Ekspertiz ve değerleme raporu

Değerleme raporu her alımda yasal bir zorunluluk değildir. TKGM’ye göre yabancıların tüm işlemlerinde de zorunlu değildir; ancak vatandaşlık amaçlı alımlarda SPK yetkili bir değerleme kuruluşunun raporundan üretilen Tutar Tespit Belgesi aranır. Konut kredisi kullanıyorsanız banka da kendi ekspertizini yaptırır. Ücret, değerleme kuruluşuna ve işleme göre değişir.

Satarken: değer artışı kazancı

Alım maliyetini hesaplarken çıkışı da düşünmek gerekir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre konut, edinimden itibaren beş yıl içinde satılırsa elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. 2026 yılında elde edilen değer artışı kazançlarının (menkul kıymetler hariç) 150.000 TL’si vergiden istisnadır.

Örnek: hangi projede ne değişir?

Masraf kalemleri her projede aynıdır; tutarlar ise şehir, ilçe ve konutun durumuna göre değişir. Örneğin İstanbul Sarıyer’deki Vadistanbul Teras, Şişli’deki Nişantaşı Koru ve Kağıthane’deki Seba Central büyükşehir sınırları içinde olduğundan artırımlı emlak vergisi oranına tabidir. Aynı durum Ankara Çankaya’daki Mahall Ankara, İzmir Bayraklı’daki Folkart Towers ve Bursa Nilüfer’deki Sur Yapı Marka Rezidans için de geçerlidir. Yeni teslim bir dairede KDV ve ilk aidat bütçesi, ikinci el bir dairede ise birikmiş aidat ve emlak vergisi borcu kontrolü öne çıkar. Diğer seçenekleri proje aramasında inceleyebilirsiniz.

NeoKonut ile

Talebinizi bıraktığınızda bir danışmanımız sizi arar; ilgilendiğiniz konutta masraf kalemlerini ve kontrol edilmesi gereken belgeleri birlikte gözden geçiririz. Portföyümüzde yer almayan daireler için de çalışıyoruz. İlk görüşme ücretsizdir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işleminize özel hukuki/vergisel danışmanlık alınız.